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万科拿地20问

小镇特刊2019-01-10 16:17:42

2018第二十一届中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会6月23-25日在杭州举办。本次会议行业20多位一线项目操盘手齐聚,从 政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察等15个纬度分享,如果你打算做就一定要来参与!!来了就能为你节省1个亿,盲目瞎干只会把项目带向死亡!报名咨询电话:157 2660 9699 叶经理

地拿砸了,一切都砸了。万科拿地前主要问题清单:


1.五证办理
①办理建设手续涉及哪些职能部门
②具体办事流程
③各阶段所需资料、办理时限等
④预售证需要达到的工程形象进度及其它条件。

2.行政事业性收费
①当地各种行政事业性收费标准
②归口收费部门,如市政配套费、散装水泥专项基金,墙改基金、质检、定额管理费、白蚁防治等等。

3.地上建筑物
①地块上需要拆迁的建筑物有多少(住宅、办公、商业等)?
②如有须落实当地的拆迁补偿标准、调查周边项目实际拆迁补偿执行情况和拆迁进度落实情况。

4.地上构筑物
①是否有变电站
②管线等在地块内或经过地块?
③是否可以迁移
④是否需支付相应的补偿费?

5.河道改造或古建筑保护
①地块内是否有河道需要改造或古建筑需保护修河道改造或古建缮?
②如有须落实由谁投资改造或修缮,何时完成? 

6.地下障碍物
①地下是否有人防(防空洞、人防通道,如有,需要拿到相关图纸)、文物等?
②是否有原建筑物的会影响施工的桩基工程?
③是否有穿越该地块的管线?如光缆(军、民)、电缆、煤、水、电等,尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块?
④是否可以拆除,是否需支付相应的补偿费?(须获得人防、文物、水、电、气等政府对口职能部门的书面意见)建议落实由政府负责拆除和迁移,所有费用由政府承担(即总价包干谈判策略),如必须承担须落实相关补偿标准和具体额度。

7.项目周边不利因素
①项目周边是否有高压塔或高压线通过或电信发射塔、距离多远?
②是否对项目规划和销售有不利影响?

8.人防
①人防是否有强制性要求必须按国家要求建?建设等级是多少?
②并落实可否异地交费?(部分城市是按应建人防建筑面积收取,部分城市是按地上总建筑面积或总建筑面积收取。所以,须落实人防异地建设费用的收费面积基数和收费标准,同时落实按规定应建人防的建筑面积,以利于决策是自建还是缴纳异地建设费)
③如建设的人防按平战结合要求配置,平时做车库出租使用是否需要人防部门批准?是否需要交纳使用费?
④另人防车库是否可以销售(部分城市可以销售使用权)

9.学校
①是否需要配置建设中小学?
②如需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题?
③并落实可否异地交费。

10.幼儿园
①是否需要配置建设幼儿园?
②如果需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题?

11.街道、派出所等
①是否需要配置建设居委会、派出所、活动中心等社区活动中心配套设施?
②如需要则落实具体建设规模和产权等 归属等问题?

12.车库
①车位按多少比例进行配置?
②多少比例车位必须在地下?
③地下车库是否可以销售、是否可以办理独立产权(如可以是否需要补交土地出让金?补交标准是多少?)

13.地下商业
①是否可以办理独立产权?
②如可以,是否需要交纳土地出让金?
③按什么标准补交? 

14.物管用房
①当地对住宅需配置的物业管理用房、物业经营用房等是如何规定的?
②周边项目是否严格执行此规定?
③本项目按规定应该配置多少物业用房、具体位置是否有要求(可否为地下室)? 

15.消防
①是否需要配置建设消防站
②如需要则落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题
③并落实可否异地交费。

16.垃圾站
①是否需要配置建设垃圾站,如需要则须落实具体占地规模和建设规模等问题,并落实可否异地交费。

17.规划道路
①地块周边是否有规划道路(尤其关注是否有高架桥,如有,必须确保有匝道分流、方便车流进出本项目),如有须落实谁投资建设、竣工交付使用时间(须获得交通、规划等政府对口职能部门的书面意见)?
②能否保证项目开业或交房入伙时同步完成?

18.轻轨或地铁
①地块周边是否有规划轻轨或地铁?
②如有须落实规划是否完成?何时开工、何时竣工投入使用?
③并落实不承担任何额外的配套费用?项目与轨道交通接驳的设计、施工界面如何确定并力争对项目有利?

19.市政管网
①水、电、煤气、供暖等是否送到红线边缘及具体市政管网 位置的确定,落实红线外不承担任何费用,如必须承担需明确额度。
②重点需落实电力是否满足项目设计容量和使用要求。

20.环保要求
①项目所在城市及区域,对新建项目的环保(如对餐饮排烟的要求)是否有具体要求?
②相应的环保达标指标有哪些?
③是否处于航道管制区域、环评是否能通过?

21.节能要求
①项目所在城市及区域、对新建项目的节能是否有具体要求?
②相应的节能达标指标有哪些? 

22.施工措施费
①紧邻地块边是否有已建好的地铁或大型深基础建筑?
②是否有合理的施工距离?
③是否将发生额外的施工保护措施费(如有请给予评估)。地块周边类似项目的地勘资料显示:是否有岩溶塌陷、踩空塌陷和隐伏构造地裂缝地质灾害等不利地质条件?

23.施工影响
①当地政府对该区域内的施工,是否有限制?


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乡村振兴战略下 ,不论是“特色小镇”的建设大潮,还是“田园综合体”的政策利好,作为地方政府、开发商机构、运营机构、金融投资机构等,一定想清楚从产业到空间,从功能到形态,从形象到内涵,如何构建独具魅力的特色小镇的核心特色?产业如何选择?如何选址?投资从哪里来?高效产能如何实现?高端人才从哪里来?旅游和文化功能如何实现?如何杜绝千镇一面?如何协调权益如何运营?田园综合体如何解决土地问题?如何以“三生”融合解决“三农问题”?如何构建集文化,旅游,社区,养老,度假等产业功能?6月23-25日,壹方城、清大文产规划设计研究院主办的“2018第二十一届中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操总裁峰会”将在杭州举行,带您一起求真知、探灼见!

峰会时间】 2018年6月23-25日 (3天2夜)

峰会地点 中国●杭州

参会资格 1、各级政府及相关部门领导;2、房地产企业董事长、总经理、高管团队;3、旅游开发、特色小镇、休闲农业、农庄民宿、养生养老、投资机构等企业高管;4、策划规划、园林景观、建筑设计等单位中高层负责人;5、产业链配套服务商(400人)

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峰会 · 简讯

峰会议程安排

第一板块:田园综合体与特色小镇产业政策、创建实践解读及开发性金融政策解读

乔润令:国家发改委改革发展中心副主任|陈安华:中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长|袁英华:国开行信贷局原局长

第二板块:田园综合体与特色小镇如何创建及运营模式创新与实践

朱冰:都市意匠城镇规划设计(北京)中心创始人|杨国亮:德清文化旅游集团总经理|傅林江:蓝城集团执行总裁|木村修: MOKUMOKU牧场创始人

第三版块:欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会(规划联盟、融建联合体、洽谈合作)

第四版块:田园综合体与特色小镇项目IP打造、核心价值提炼及实践

李季:清大文产(北京)规划设计研究院|朱仁斌: 浙江安吉县递铺街道鲁家村党委书记|莊锦华:中国台湾百亿桐花祭操盘手

第五板块:特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解读

王龙江:浙江佰邨文旅总裁|陈高峰:同路创意董事长|周宁东:

中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理|陈延年:壹方城文化产业研究院院长

第六板块:创新IP项目路演

刘宣付:中国首家智慧+安全教育特色小镇—身临其境


 
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3、(特色小镇、田园综合体)创新项目路演、专家团问诊及需求对接李季、陈高峰、庄锦华、王江龙—专家团队

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