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【学习交流】想把您的房屋卖个好价钱?第一印象很关键!

洛杉矶地产投资2019-01-10 12:47:10

卖房的第一印象很关键! 

1. 尽量让房间看上去更大

居家物品的摆放对于房间的视觉面积有很大影响。您也许觉得,被情侣椅、大沙发和扶手椅塞得满满登登的家庭活动室让您起坐很舒适;您也许还觉得,被大大小小的书架、书籍所淹没的书房让您工作起来很顺手;您或许还认为,到处摆放的儿童玩具箱、以及摊满门厅的鞋子让您生活很方便。


当然,如果您不卖房,这样的生活方式也无可厚非。不过,如果您真的想出售房子,那么这种杂乱无章的摆设不但会使您原本体面的房屋显得拥挤不堪,还令您所期待的房屋价格大打折扣。


巧妙归整归整居家物品,将使您的房屋获得买房人更多的青睐。看看只有一对情侣椅的家庭活动室会不会显的更大?摆有四把椅子的厨房会不会更宽敞?码到桌下的资料夹会不会使您的书房更整洁?而放到架子上的鞋子会不会使您的门厅更赏心悦目?


其实,这种简洁的清理和摆设,不但能使房间显的更大更宽敞,还能让买房人感觉更舒畅。毫无疑问,任何增加买房人好感的努力都能增强您所卖房屋的竞争力。


2. 让房间看上去更中性

您的居家设计也许非常适合您的口味,您很喜欢它。但是,完全有可能的是,只有您一个人喜欢房间被装饰成这个样子,而您的潜在客户不但不喜欢,也许连参观的兴致都没有。


当然,品味是个非常私人的事。不过,如果您把房子涂抹的既豪放又狂野,并且每间屋子都迥然不同,那么最可能发生的是,您的潜在客户刚一进门就开始琢磨得花多少时间和费用才能把房子的风格扭转过来。


最保险的做法是,尽量使用中性色彩来刷涂您的门窗。自然的色调不仅能让屋子看上去很美,还能使房子的价格变得更高–这个小窍门已获得众多卖房代理的成功验证。


如果您的房屋本来就是中性色调,为了打动买房人,您也要尽量使墙面和门面显得更干净和清新。有时候,仅仅做做清洗,就能使手经常摸的地方变得光亮。


最令老房子四壁生辉的做法是给墙围子和屋顶再刷层薄漆。这两个地方的改进除了能使整个房子豁然明亮,还能让潜在买房人感觉房子一直都在享受精心维护。尽管这些小小的改进不会花费太多钱财,但这种让买房人感觉搬进来就能住的努力确实能增加买房人的热情,并使最后签约的可能性变大。


3. 窗明几净清爽宜人

没有什么比干净更让房子卖的快,没有什么比肮脏更能让房子贬值。所以,一定要把您的房子打扫得干干净净,明明亮亮。


肮脏的窗户最煞风景。干净的水池和整洁的台面将使厨房和浴室显的更明亮。无论您多么喜欢那些台面上的盆盆罐罐,如果有人来看房,您最好也能将他们提前收拾起来。整理好的卧室更清爽,有条理的衣柜更整洁。漫山遍野的报纸、杂志、邮件还有孩子玩具,即使做了整理仍会显的很凌乱,最好的办法是把他们都藏到柜子里面。


4. 清理杂物营造完美感觉

如果您真的准备出售房产,那些到处堆放的破烂和杂物可不是能给人留下什么好印象的东西。实际上,您如果真想把房子很好的卖出去,就必须对那些破烂进行清理。这样能给您的房子带来意想不到的清爽。


如果您真的舍不得您的破烂杂物,并且肯定会在新房子里继续为他们再划分一个堆放场所,那也只能保留他们了。不过,在您将房子上市之前,要将尽可能多的杂物从家里转移出去。


如果一时无法租到廉价存储杂物的地方,那就充分利用您现有的阁楼、壁橱、或者邻居的额外房间吧。如果您还无法处理那些巨大的繁杂物品,何不找个专业公司进行清理或转卖?


除了表面的清爽,还要让房子的每个细节都尽量显的完美。滴水的龙头一定修好,破损的纱门一定换掉。有些时候,一个微不足道的小问题,就会让买房人产生很大的联想。例如,一个不亮的灯泡也许会让客人怀疑整个房子的布线是否有毛病。


总而言之,尽量修补每个裂缝,尽量清理每个角落,从而能让买房人看到房子最美的样子。


5. 总结

出售房屋,不仅仅是展示自己的房子,也是展示自己的生活方式。美好的第一印象,是您能否按理想价格卖出房屋的重要因素。如果您能在买房人到达前就能摆上一束鲜花,沁人的花香肯定会让人对房子的主人产生更多敬意。最后需要注意的是,有人看房的时候,尽量不要待在家里。让买房人自由自在的放松观看,更能增加他对房屋的亲切感觉。


 在美国出售房屋的步骤 



第1步:决定是否聘用经纪人

卖家经纪人称为 Listing Agent,买家经纪人称为 Buyer Agent / Selling Agent。美国并没有没有法律规定房屋买卖一定要通过经纪人,但却有法律规定在房屋买卖中,卖主须依照法律进行某些步骤。在美买卖房屋的手续非常繁琐,如果你对美国房地手法规很熟悉,那或许可全部自己来,否则还是会建议透过专业经纪人处理会更加省事,经纪人除了能代替卖家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节,维护卖家最大权益,也能避免因处理不当所产生的法律纠纷。此外,专业的经纪人了解市场行情且讯息灵通,可建议最具竞争力的合理房价,并促进成交机会。


找地产经纪人的好处?

专业地产知识:能为买家协商最佳条件与价格,并确保买家利益。

专业分析评估:为卖家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等,订出最佳售价。


熟悉整个地产交易过程:房屋买卖是个严密复杂的过程,为买家统整眼花撩乱的文书合同是经纪人最基本职责,从看屋、出价、审查卖方房屋声明、开立及填写代书说明、审查初步产权报告、房屋检验报告和代书结案,并与买家经纪人谈判,协助卖家各个步骤,可替卖家省却许多时间精力。


广大供应商网络:好的经纪人会有一群值得信赖的供应商网络和专员人员名单供卖家参考选择 。


经纪人佣金?

在美国房地产买卖交易中,经纪人所赚的钱就是所谓的佣金 (Commission),基本上买家经纪人与卖家经纪人的佣金都是由卖家支付(仅很少数状况是买家付)。


当屋主要卖房时,卖家经纪人会将屋子放到市场上卖,并会于成交后收取一笔佣金(假设6%)。而这笔佣金中会有部分是要支付给买家经纪人的(例如有3%是要分给买家经纪人),因为是买家经纪人带潜在买家来看房子的。


买卖家的佣金拆帐比例以合约为准,不同公司可能收费会不同。不少卖家会想要省佣金而决定自己卖房,当然最大用点是可省下要付给卖家佣金,但建议买家经纪人的佣金还是不要省,不然应该不太会有买家经纪人会愿意带潜在买家来看你的房子喔。

第2步:订出精准售价

这一点是决定房屋脱手快或慢的关键,你不想卖太低,但订过高也很可能会导致房子防人问津,毕竟买家也会做比价。做好市场调查,评估房子所在地区的房产市场,了解所在社区内其他的房产交易情况,并识别房产的弱点与卖点,并订出一个合乎常理的售价。


可参考该社区过去6个月的相似销售物件成交价去制定售价。通常正式上市的前15天是曝光率最大的时段,也是能吸引最多买家来看房子并出价的时点,请把握。


一个了解当地市场的经纪人能进行调查并评估,协助并建议卖家一个具竞争力的房屋售价。此外,你也可请专业估价师进行订价。


订价当然也是有策略!若想尽快售出,卖家经纪人可能会建议降低上市价格来快速吸引买家上门,从而减少房屋上市时间 (这过程中当然也牵涉到很多谈判技巧,有些房子最终的成交价甚至还比最初开价高出许多)。同样的,有些卖家经纪人也可能会为了拿到你这笔生意而先以高售价吸引你,最后又再降价,所以卖家自己也是要做好功课,才不会被经纪人牵着鼻子跑喔。


识别屋子的问题

除了地点地点地点,房子本身的状态也是影响售价的一大因素,无论是重新装潢或老旧不堪都会影响。若房子或结构有重大问题,屋主是有义务发现出来并诚实说出的,例如腐烂、白蚁、石棉、屋顶漏水、地下室淹水等会造成建筑损坏的问题。


每州都有规定屋主需诚实指出的问题范围各有所异,诚实为上策。虽然说在房子过户前都会先经过正式检查的过程,但如果最后在这部被买家发现重大问题而取消交易,着实也是浪费双方的时间与精力呀。

第3步:包装房子打造好卖相

除了专门 Flip 房子,这里当然不是要你花大钱去大整修,而是做好内外清洁,修整一下庭院、清洗一下地板、车库或粉刷一下墙面、把家具摆放恰当等等,总之就是让房子看起来干净明亮具吸引力,让买家觉得成交后就能直接入住好省力。只要包装做得好,也是可以有效提升售价喔!


把房子打扮得美美的,也能拍出具吸引力的广告照片,有利于房产上市时能第一眼就吸引潜在买家。


厨房和浴室也是买家观察重点,别忽略!

有些人会透用 Home Staging 来包装美化房子,由专业人员挑选恰当的家具摆饰来突显房子优点并藏住缺点,打造出最佳的室内氛围,让潜在买家参观房子就能马上幻想自己住在这里,提高诱因。(毕竟若是空荡荡的房子,买家看了也会比较无感,无法确实感受此空间得潜在可能性)


第4步:正式上市

当价格确立、广告照片拍摄等一切就绪后,就可以将房屋具请情况输入到各大卖房网站,让其他经纪人与买家能浏览。研究显示高达90%的买家会在网路上搜寻房屋物件,所以房屋的广告照片很重要。


房屋开放参观 Open House:经纪人通常会在周末开放一般大众进入屋内参观,吸引一些买家。屋前销售标志、宣传资料、社群媒体等各种行销广告方式都能使用。

第5步:与潜在卖家交涉议价

房子正式上市后,就会陆续收到买家的出价函,卖家可视对方的出价与其他条件去做决定要接受 (Accept)、再协商 (Counteroffer) 或直接拒绝 (Reject) 对方的出价。若对买家的出价及条件满意的话,即可签署合同,达成交易。


收到买家出价合同时,除了价格考量,同时也需审核其他条件,例如买家的经济状况、是否有银行贷款预批准证明 (Pre-Approval Letter) 或银行现金存款证明、买家提出的附加条款内容 (Contingencies) 等,仔细挑选买家最自己也才会有保障。


与潜在买家进行再协商 (Counteroffer) 时,卖家可以要求调整任何细节,如金额、附加条款等等。


价格谈判过程是由卖家经纪人与买家经纪人进行谈判。


什么是附加条件(Contingency)

附加条款是保障买家的方式,最常见的附加条件有三种:Loan、Appraisal、Inspections,在这三项非买家主观意愿的情况下,可于约定期间内无条件中止交易并拿回买家放在第三方公证托管公司 (Escrow) 中的全额订金。有些买家会在这部分做条款调整来吸引卖家同意成交。


1.房屋检查保护期 (Home Inspection Contingency)

在加州买主一般有17天的反悔期。买家需在这段时间内进行 Home Inspection,拿到验房报告后,买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉,看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了,买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。

有些买家可能会将17天检查天数缩短,来吸引卖家成交意愿。


有些买家会在出价钱就先做房屋检查(Inspection),然后在出价上就不会有房屋检查的附加条件,也让出价较具竞争力。也有买家不取消房屋检查附加条件,但表示仅用来了解屋况而不要求卖家修理或再议价。


2.鉴价附加条款 (Appraisal Contingency)

在17天内,贷款银行会针对房屋做鉴价,确保价格合乎市值,买家的最终贷款金额会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多,买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。


3.贷款保护期 (Loan Contingency)

签订合约后,买家需在规定的21天内成功贷款出来。

若贷款保护期内无法申请到贷款,可选择另间贷款银行,或直接取消交易拿回全额订金。


若超过贷款保护期,有些买家会与卖家协调再延长时间,卖家也可要求买家 Remove Contingency 来保障交易(代表买家不能将订金取回了),或请买家将 Escrow 的订金拿出、直接取消交易。


4.其他 (Others)

减少对卖家的要求,如 Closing Assistance、Home Warranty、Appliances 等。或尽可能配合卖家希望的时程与条件,提供卖家便利,例如当卖家急脱手时,可尽量缩短整体作业时间、将 Closing Date 提前;或是有些卖家希望卖掉后能先以出租方式继续住在屋内一段时间在搬走。

第6步:签署合同并交由第三方公证托管公司接手进行买卖过户手续

在协商交涉后,若卖家对买家所提出的出价与附加条款等皆满意的话,那就可正式签署合同。接着买家会将订金存入第三方公证托管公司 (Escrow),并开始后续的所有权认证、买家贷款、过户、检查报告等步骤,直至一切手续皆合法完成后,Escrow 才会将房子产权交给买家,并将钱款交给卖家。


买家需遵守双方协议的付款日期;卖方则须确保房屋完整性与交屋日期,并通过买家安排的房屋检查。


买家若签约后因故反悔或无法成交,订金有可能全部没收,除非购屋合同列有附带条件 (Contingency) 。


一般而言,贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起,至少需要30至45天。现金买家则较快,约7至20天可完成(资金皆已在美国时)。


卖家应为买家购买产权保险 (Title Insurance)

产权保险是指保险人承诺若产权存在产权报告 (Title Report) 中应记载但却遗漏的瑕疵和纠纷,且给被保险人带来损失时,保险人将负责消除产权瑕疵与纠纷,或由其在保险金额范围内给予赔偿。


包含伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误失职、前房主欠缴地税、产权上无效贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等。


通常卖家会为买家购买产权保险,保障买家,确保产权干净,也保障产权方面若出现问题的赔偿,包含所有重新恢复拥有产权的法律费用。投保金额是房子成交价,产权保险通常是一次性费用且一直有效。

第7步:配合房屋检查、房屋估价、产权过户调查(附加条款期间)

买家在这段期间会进行附加条款中的相关项目,如安排做房屋检查、房屋估价、产权过户调查等。此时卖家须配合进行个步骤,并提供房屋周边环境报告 (Seller's Disclosure)、白蚁检查 (Termite Report) 等合约里要求的档案文件供买家审阅。买家在房屋检查后若发现问题,买卖家双方应共同讨论要如何处理(承担费用或适当降价等)。


产权过户调查 (Ownership Inspection)

在签署购房合同约两周后,美国专业产权过户机构会进行过户调查,调查卖家产权是否清晰,确认没有问题后会出具产权过户档。


房屋报告 (Seller's Disclosure)

加州规定卖家需提供关于房子的一些报告,如前期屋主产权报告(Preliminary Title Report)、白蚁报告(Termite Report)、自然灾害报告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社区法规(销售Condo才须提供)、周围污染物报告等卖家所知的房屋任何问题报告等。


加州房地产交易手续中,规定卖家须提供买家白蚁报告。惯例做法是卖家在交易最后步骤前请白蚁检查公司出具报告,如需杀除白蚁,将根据买卖合约签订的条款进行。

第8步:取消附加条款 (Contingency Removal)

走到这里,买家应该都已顺利完成贷款、房屋鉴价与房屋检查,且无任何异议了。此时买家须签署取消附加条款,让此交易才更加确认。


第9步:签署产权让渡书,完成过户手续并交屋 (Close Escrow)

卖家要签署产权让渡书将产权转正式移给买家,产权公司会完成房屋产权移转手续并在政府 County 完成过户登记。完成过户手续后,卖家会从 Escrow 拿到扣取应付费用后的房款。卖家需要按合约规定时间离开房子,将钥匙交付给买家。


买家会在过户截止日前将头期款余款和各项买卖文件手续费存入 Escrow。

在签字 Close Escrow 完成过户前,买家会在经纪人陪同下对房屋内外作最后检查 (Final Walkthrough),确认维修项目等皆如约完成。


最后,恭喜你!顺利成交!


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关于韦小宝 /Jason Wei


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