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住宅与社区管理(下)

知知张知知2020-04-28 04:09:41
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我们接着住宅物业与社区管理上篇,张知知隆重推出其下篇


我国住宅物业管理制度


住宅物业是指专供居住的房屋。住宅在原始社会就已经出现随着人类的进化而演化。不同的国家和地区的住宅形态会随着不同的地理环境社会组织形式、人口密度、建筑技术等因素而不同。因而不同国家和地区的住宅物业管理体系也不尽相同。


01

住宅物业的演化


  1840的鸦片战争后,我国现代产业的正式兴起现代城市随之出现。从1840-1949,我国逐步开始的工业化推动了城市化,住宅传统样式加以改良并逐渐过渡到现代化居住方式这一阶段部分城市和地区受到开放程度的不同而出现了局部的住宅西洋化。


1949-1978,一种旨在完成向共产主义过渡的革命性的社会意识形态占据了我国主导地位“先生产,后生活”的主导意识下,住宅成为一种国家福利制度下的分配物品并形成了住房标准化,多层住宅几乎成了唯一的建造形式。


1978我国开始的改革开放,市场经济得以恢复其中包括了房地产开发1997发生的东南亚金融危机促使我国开始了住房制度改革,执行了鼓励个人购房的政策改革开放后,随着我国的经济快速发展,人们收入水平的提高,住宅开发也随之迅速发展,格式产品如雨后春笋般出现。总体而言,我国房地产开发规划体制的影响下,住宅样式无论如何发展,住宅基本以封闭小区的形式出现。


02

住宅物业管理的发展


我国的住宅物业管理体系源自于住房制度改革,经过多年的发展形成特有的体系和管理理念


计划经济时代房屋是国家的财产。一般情况下,房管部分代表了国家行使行政手段管理房产因此这样的体制下,房管部门处以一种主导地位,住户处于被管理的地位,房管部分与住户自然是管理和被管理的关系。


实行住房制度改革后,特别是住房分配货币化后住房从国有资产转变为了个人财产,随之而来的便是住宅管理制度的改革。在此背景下住宅物业的管理主体房管部门转变为企业管理体制行政管理转变为社会化管理;管理形式由整体性转变为专业化;管理性质由福利性转变为商业性。物业管理由此成为了我国的一个新行业,划分在第三产业,房地产下,编号K-70-2


1981310深圳物业管理公司的成立标志着我国物业管理的诞生199441实施的《城市新建住宅小区管理办法》从法规上确立了住宅小区的物业管理发展方向。1999523国家建设部在深圳召开“全国物业管理工作会议”和200010月“中国物业管理协会”成立之后整个行业快速发展,形成了中国特色的物业管理体系。


我国土地的规划与房地产的开发通常以城市土地划分别出让为主要方式,这使得小区形式的住宅成为了主流。而住宅小区比较适合物业企业实施管理,因此住宅物业管理模式已近被广大人民群众所接受。从某种意义上,这种现象说明了商品住宅和物业管理体制已经完全替代了福利分房体制计划经济体制下的住房分配制度市场经济的商品住房制度转变的改革已近成功。


与此同时,为了确立物业管理的合法性,同时规范物业管理市场,我国于200368日颁布了物业管理条例》其中物业管理定义为业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 


03

住宅物业公司福利


物业管理行业经过三十多年的发展总体而言基本形成了物业服务的理念,也形成了一个完整的产品体系。这一服务体系形式上主要分为常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务三大内容。


常规性公共服务物业管理中的基本管理工作,是物业公司面向所有住用人提供的最基本的管理与服务,目的是确保物完好与正常的使用,保证正常的生活秩序和区域整洁。常规性公共服务主要包括了房屋建筑主体的管理、房屋场地共用部位的管理、相关设施设备的管理、公共能源的管理、安全管理、消防管理、车辆道路管理、环境卫生的管理、绿化的管理、有害生物的防治、风险管理和紧急事件处理等内容。


针对性专项服务是物业公司为改善和提高住用的生活品质满足一部分住用人的需求而提供的各项服务工作。这些服务一般是物业管理公司事先设立的并提供了详细准确的服务内容质量收费标准住用人根据自身需要选择相关服务。通常情况下专项性服务包括了日常生活类商业服务类,文化教育、卫生、体育类,金融服务类,经纪类和社会服务类。


委托性特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务,通常指在物业管理委托合同中未要求、专项服务未设立,业主方委托而提供的特定服务。

物业管理公司服务产品的角度看,常规性公共服务是大部分物业公司所能提供的主要产品,形成了完善的管理体系,但由于各种原因针对性专项服务和委托性特约服务发展较为迟缓,大部分物业管理企业并没有很好地开展这些业务。


改革的角度看,现行的住宅物业管理制度解决原有房屋管理行政向市场化转变的问题解决了当时劳动力过剩的问题;解决了物业管理的专业化问题。不可否认,由于我国人口分布不均匀,城市建设用地受到规划的空置使得房屋的容积率较高,这使得使用现有的物业管理制度总体而言有着较强的经济性。因此大部分的住宅物业,尤其是商品住宅投入使用后便进入了现有的物业管理体系委托物业公司进行对住宅物业进行综合管理,虽然有但很少出现业主自管的形式。



我国物业制度存在的问题


我国的住宅物业管理体系的设计吸收了各国和地区的优点结合了当时的国情总体而言这种模式引入了民主机制、强化了政府职能、突出了物业公司作用。理论上这种模式清晰地划清了业主、政府和物业公司的管理边界,明确了调节各方关系的机制,说明了居委会的协作机制,从法理上确立了社区管理的主要思想。当然由于我国的物业管理体系源自于住房制度的改革,这使得物业管理体系在实践中与设计有所脱离存在一定的隐患。


01

民主制度无法有效实施


我国物业管理体系的核心在于业主大会以及下设的业主委员会。物业公司仅仅是业主聘用的负责社区服务的机构,政府职能体现在整个管理过程中就法规政策层面上进行引导而所有的决策均是业主民主自治的结果。由此可见民主制度在整个管理过程中的重要性。由于各种原因,在我国经常看到业主权利自我放弃他人操控,这使得民主制度无法有效在物业管理中实施,致使管理体系的基石不稳。


02

政府行政效率较低


对于社区住宅房屋管理的行政职能通常是住房保障和房屋管理局下在社区的派出机构负责。政府对于物业行政管理所承担的主要职能有:法规的制订、起草工作;物业管理企业资质的初次审核工作;物业管理小区服务等级的考核、评定,配合物价部门核定收费;物业共用部位共用设施设备维修基金的归集和使用审核管理工作;指导监督建设单位实施住宅小区前期物业管理的招投标工作;指导全市物业管理企业在所辖区域内创优达标活动;指导各中心镇管理所的物业管理工作以及白蚁的预防灭治工作。职能上看,物业行政管理主要是指导和评审工作,并无明确的执法权,因此在基层行政管理中,房屋管理部门面对各种违法行为时,所能采取的措施较少,无法及时有效地处理各种问题。


03

物业公司服务内容过于狭隘

物业一词是本是外来语,是实体和实体上的权益,物业管理在英语中表述Property Management原则包括物业和物业资产的实体管理以及权益管理,内涵非常宽广。但正如前文所述,我国的物业企业源自于住宅房制度改革物业管理体系市场化,因此我国的物业公司主要由房管所转制企业、房产开发商自建企业、中小民营投资三种组成。这些企业所开展的物业管理服务内容主要停留在保安、保洁、绿化和工程维护上,并逐渐形成了一套具有中国特色的物业管理模式和理念。这种理念下形成服务内容自然过于狭隘,虽然我国也将物业管理翻译为Property Management但在内涵上与西方社会的物业管理原意不相符合。虽然近年来,在外资物业管理公司的影响下,我国的物业管理的整体理念正慢慢向物业服务理念”转即在原有的对物的管理上增加了对人的服务内容,但在本质上还是没有涉及到对于物业权益的管理


本质上看,中国大陆物业管理”是一种基础物业管理翻译成Wuye更为科学。但由于中国大陆“物业管理”约定俗成的内涵广泛认可无法改变,同时大部分场合下都被翻译Property Management进行订正为能使理论体系能更贴合时间,只能Property Management内涵进行削减,降格使用。同时使用物业经营管理对应原有Property Management涵义,为能进行词义有所区分,下文中将物业经营管理对应翻译为Operation & Management


04

社区治理体系不够成熟


  就各个国家和地区的物业管理系统而言,本质上属于社区管理的范畴而且都是以社区自治为基础,借助政府的行政服务提高人们生活水平。良好住宅物业的管理体系时社区治理的一部分,并需要居民良好民主意识、管理各方相互制约的机制、物业公司出色的专业能力以及政府的及时的协调职能。只有在所有的条件共同作用下,才能发挥社区治理参与方的力量,完善社区治理体系。我国当代,这些条件已经慢慢开始成熟,但要形成成熟的、理想的社区治理体系的状态,还需一定时日。


我国住宅物业通常以封闭的小区形式出现,一般情况下一个居委会下多个小区,每个小区各自为战。在这样体系下,小区管理成为了主流,这使得每个小区都配置了相应的管理机构和物业服务企业在这样的体系下,管理成本和管理效率有着一定的优化空间。


正是由于上述原因使得我国物业管理系统虽然有着良好的设计基础但却无法使得业主满意。原有的物业管理体系正在受到前所未有的压力,只有进一步改革才能从根本上解决这些矛盾,从而进一步提高人民群众的居住生活质量。



住宅社区管理


随着经济的发展和技术水平的提高,人们对生活品质要求越来越高,住宅物业的管理与业主服务的要求也在不断提升。然而,一方面传统的物业管理体系由于本质上的缺陷致使难以满足于业主日益提高的服务要求而显得难以为继另一方面我国的物业公司长期在物业管理费收入与服务质量上寻找平衡,但却始终如意甚至于面临着行业全面亏损的困境。因此,住宅物业管理体系需要另辟蹊径寻找出路


正如前文所述,住宅物业管理西方物业管理体系最大的成功之处在于从社区管理角度出发,建立了良好的民主决策机制并通过市场聘请专业的物业公司提供服务。因此我国当前形势下,传统的住宅物业管理只有向社区管理转型才能摆脱困境,社区服务将会是物业企业必然的发展方向


首先,明晰管理各方责权利,完善社区管理机制,促使广大业主参与社区管理。完善的民主管理机制是相关体系的基石,通过制度的建设形成一个透明的、高效的、有序的、完善的决策和授权机制能有效地以全体业主核心利益出发点,协调相关商业和行政服务机构,为业主打造一个优良的环境社区,满足业主在社区内业主的多种需求,并最终从各个方面提升业主生活品质


其次通过社区规模化管理降低成本。我国封闭式小区居住的物业管理最大的问题在于规模不经济这种不经济使得在日常运营管理是生产资料利用率不足管理效率的低下,并高了小区运营管理的成本。就社会资源而言,这种封闭小区还造成了土地和道路资源利用率的低下,甚至于降低了社区的运营效率。但如果能将视角转变提升到社区管理的角度看,将若干个小型小区一定规模进行合并,在社区决策机制、公共资源配置、物业服务企业选聘等方面统筹管理,将会进一步提高运营效率,降低管理成本。尤其是在公共区域安保、绿化保洁和设备养护方面,可以通过区域监控设备、统筹绿化养护和卫生打扫、整合设备养护流程以形成管理集约化集约化过程中可以不断提高效率,从而提升管理效率,降低成本。20162月份中共中央国务院提出的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见充分地认识到这一问题提出了不再建设封闭住宅小区并逐步打开住宅小区和单位大院,实现内部道路公共化等措施随着我国城镇化的推进,人口将会进一步集中,而在人口总量变化不大的前提下,住宅社区必然还会以高密度多高层楼房为主为了提高社区乃至城市的运营效率现有的住宅小区将逐渐融合成为大型居住社区社区以业主为核心的社区治理体系将会更好地协调业主业主之间、业主与政府之间、业主与物业管理公司之间的关系,通过良好的资源配置机制和社区管理机制,推动社区健康、和谐发展


最后提供社区服务新增物业公司赢利点。社区管理的趋势虽然给物业公司提出了新的挑战,但却能使物业公司有机会摆脱现有的经营困境,发现新的商机。物业公司而言,就算是通过集约化压缩管理成本无法违背边际效用递减的规律,一味地控制成本必然会影响到服务之力量。因此只有在控制成本的基础上,以业主社区生活需求为出发点,不断开发新产品,丰富服务内涵才能赢得更多收入。物业公司运营而言,首要考虑的是利用其专业的管理能力在保证质量的基础上降低运营成本,物业公司降低的成本原则上为业主减少支出费用,保证管理质量是保障业主居住环境,而这两项工作是物业公司存在的价值所在也是目前物业公司所确立的使命。物业公司单一地关注物业管理会是一条专业化的经营道路,但随着竞争的激烈最终会出现价格均衡使得利润率趋向社会平均水平,很难获得超额利润。就物业公司而言,如果能把握未来社区的发展趋势,基础物业管理上向业主提供各类生活服务能够提升其产品附加值,从而增加更多的经营收入,提高利润率在现有物业服务体系下,针对性专项和委托性特约服务之所以开展困难,其主要的原因也在于规模性的缺乏小型的社区中物业公司所覆盖的业主需求所带来的服务利润基本无法覆盖其成本,企业一旦缺乏利润的刺激必然会导致业务的萎缩一旦进入到社区管理模式,各类业主需求在技术帮助能形成长尾效应,在诸如业主家政、养老、健身、托幼各类需求的带动下,通过社区生活服务产品的合理设计物业公司将会找到另外一蓝海。


随着我国居住社区的发展,传统的物业管理必然会向社区管理转变,物业公司面临了挑战也迎来了新的机遇。因此物业公司在未来必须要进一步提高管理水准,优化管理体系减低管理成本,增加服务内容,提升服务品质,才能够适应形势



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