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万科逆势狂揽客户的141个重点关注点,从购房到交付,全了!

北大房地产总裁之家2020-04-22 20:38:02
今天主要议题

客户在购房时主要关注的问题

业主在入伙时主要关注的问题

业主在装修改造时主要关注的问题

业主在日常物业管理中主要关注的问题

I. 客户在购房时(即销售期间)主要关注的问题

主要项目:

a.项目背景资料

b.项目概况

c.项目建筑风格与设计特点

d.项目智能化设施介绍

e.公共区域装修标准

f.发展商承诺

g.物业管理

h.交通及配套

i.附表及附件

A. 项目背景资料

1.项目全称及各栋名称?

2.地理位置?

3.周边主要建筑物?

4.周边主要交通干道?

5.发展商简介及开发过的项目?

6.设计单位及曾设计过的知名作品?

7.施工单位及以往的作品?

8.监理公司及以往监理项目?

9.物业管理公司及该公司管理的其它项目?

10.园林设计公司及以往作品?

11.项目用地性质?

B. 项目概况

1.项目占地面积,建筑总面积为多少?商业部分面积?住宅部分面积?地下停车场面积(车位数)?地下设备用房?

2.建筑覆盖率?绿化面积?绿化率?

3.总栋数?楼体高度?总层数?

4.楼宇结构形式?

5.各楼的主要朝向?

6.本项目封顶日期?竣工日期?入伙日期?

7.预售许可证号?8.物业产权年限?起止时间?

9.本项目有哪几种户型?各户型建筑面积多大?

10.本项目的实用率?

11.小区智能化设施介绍、安保、消防系统情况?大门、阳台是否允许安装防盗网?有无红外线监控系统?预售许可证号?

12.每栋一梯几户?13.群楼用途?

14.楼板厚度为多少?外、内墙的厚度是多少?

15.走廊照明系统?

16.内外阳台面积如何计算?(包括入户花园)

17.凸窗的高度?宽度?是否计入售卖面积?

18.车位是否可售?售价和收费标准?其中管理费多少?

19.交楼标准?

20.楼宇(外墙、屋顶、厨卫)防水设计?防水采用何种做法

21.窗户采用何种玻璃?玻璃厚度多少?

22.管道煤气的开通时间、费用、水电、煤气表如何抄表?

23.电梯品牌?速度?载客人数/台?是否所有电梯到地下车库?

24.入口大堂、电梯间、楼梯间的装修情况?高度?

25.小区内是否人车分流?

C. 项目建筑风格与设计特点

1.建筑风格?

2.园林设计风格?

3.户型设计特点?

D.项目智能化设施介绍

1.国际卫星电视接收系统

2.网络系统3.通讯设备

4.室外安防系统

5.室内安防系统

6.自动抄表系统7.消防系统

E .公共区域装修标准

1.停车场交付使用的标准是什么?

2.小区设备用房位置在哪里?面积是多少?有何设备?

3.小区的会所位于何处?面积为多少?有何功能?

4.小区有多少个出入口?

5.小区的人流、车流如何划分?

6.住宅大堂的交楼标准?

7.住宅部分的电梯厅、公共疏散楼梯厅的交楼标准?

8.公共疏散楼梯走道的交楼标准?

9.住宅部分的每户供电最大负荷为多少?

10.住宅的户内电气交房标准?

11.有线、宽频、煤气的接入布置情况?

12.户内给排水的交房标准?

13.厨房烟道的设置?采用何种防倒灌设施?其品牌?

14.小区有无设置消防水箱?在哪里?

15.小区建筑如何进行白蚁处理?

16.住宅的入户门尺寸?入户门为何种交房标准?

F. 发展商承诺

1.物业管理费的承诺标准?

2.车位售价或收费标准?能否安排固定车位?

3.入伙费用?

4.入伙押金是否收取?

5.管道煤气是否赠送?

6.直饮水设备如何提供?收费如何?

7.入伙能否出示竣工验收证明和使用说明书?

8.天台有无花园,业主是否可使用?

9.单元内哪些结构可变更 ?

10.是否提供装修套装?装修公司名称?

11.项目可否外销?

12.内销、外销银行是否指定那一家?

13.涉及银行职工购房、业主可否自行按揭?

14.按揭需提供的资料?

15.按揭需交的费用?购买后需缴纳的费用?

16.可否首期付一成?余下二成如何支付?

17.签合同后能否更名?费用?

18.办理房产证的时间?费用?

19.购买房子后相应是否送户口?如何办理?费用如何?

20.购买房子后是否相应送入学名额?如何办理?

G.物业管理

1.物业管理顾问公司是那一间?公司简介?曾管理过的知名物业?

2.物业管理公司是那一间?公司简介?曾管理过的知名物业?

3.本物业管理的特色服务是什么?

4.管理费标准是多少?物价局批文文号?从何时开始执行?

5.管理费一般含的服务内容?

6.是否要收取管理费按金?标准多少?

7.是否要收取水电费周转金?标准多少?

8.是否要收取装修按金?垃圾清运费?装修监管费?标准多少?

9.缴费是否“一卡通”?指定那一间银行受理?

10.收楼时应带何种有效证件?应交纳那些费用?

11.公共水电如何分摊?

12.会所设有那些活动?是否收费?标准如何?

13.便民服务有那些主要内容?收费标准如何?

14.区内是否设有专用穿梭巴?收费标准如何?

15.室内的电话、有线电视、宽频网络、煤气、直饮水等系统如何办理开通?

H.交通及配套

1.周边幼儿园

2.周边小学

3.周边中学

4.周边超市、菜市

5.周边医院

6.周边金融机构

7.周边娱乐、饮食

8.周边文化娱乐场所

9.到火车站、市商业中心、公园、机场等的时间

10.公交车运行情况

II. 业主在入伙时(收楼期间)主要关注的问题

主要项目

a.管理费标准的问题

b.管理费的主要用途

c.装修期的管理费问题

d.公共水电费用的分摊

e.电话、有线电视、宽带网络线路的开通问题

f.室内装修的改建、拆的问题

g.购户入户口的问题

h.小区或周边配套设施的落实问题

i.联名业主的收楼

j.境外人士的收楼

k.住宅公用部位公用设备设施维修资金的缴交

l.前期物业管理服务协议的签定

m.对物业所用材料和使用的解释

n.销售人员在销售时的促销承诺

A. 管理费标准的问题

管理费的主要用途(支出构成)

1.管理人员的工资、劳保、福利;

2.小区公共设备设施的日常保养、维护费用;

3.24小时保安服务;

4.清洁保养(清运垃圾、清洗水池、化粪池);

5.绿化维护保养;

6.办公行政费用;

7.管理处固定资产折旧;社区活动费用

9.     公共区域水电费;

10.   管理公司财务审计费、律师费、顾问费用;

11.   管理人酬金(10%);

12.  管理收入税金(5.5%

13.  其他不可遇见费用(或小区公共保险费)

B.装修期的管理费问题  

1.是否减免管理费

2.需要缴交哪些费用

C.公共水电费用的分摊

1.室内水电费用、通道电灯、电梯用电、二次供水的水泵用电、正常水电损耗分摊。

2.小区内公共水电不是直接摊分到住户单元内,如:清洁用水、绿化用水、公共电灯等,是由管理费内支出

E.电话、有线电视、宽带网络线路的开通问题

F.室内装修的改建、拆的问题

G.购户入户口的问题

H.小区或周边配套设施的落实问题

 会所、幼儿园、学校、市场

i. 联名业主的收楼  

1.如购房时是联名业主的,收楼时一定要求联名的业主同时出现,签收文件;如要委托代理,一定要有本地公证处公证过的委托书。

2.如购房时是以公司名义,收楼的人员必须要有经过公证的公司的委托书,是股份公司的,还要有董事会所有成员签名的委托。

J.境外人士的收楼

尽量提前预约,通知业主要带齐的文件、资料,特别是收楼的管理费用。

住宅公用部位公用设备设施维修资金的缴交

在签定销售合同时要相互约定,根据《所在城市物业管理条例相关规定执行,实行专款专用。

前期物业管理服务协议的签定

K.对物业所用材料和使用的解释

L.销售人员在销售时的促销承诺

III. 业主在申请装修时(装修期间)主要关注的问题

1.客户办理装修的程序

2.客户应提交的装修图纸资料

3.小区动力设备配置

4.装修费用

5.装修管理规定

6.动火作业规程

7.小区公共成品保护规定

8.办理建筑物室内二次装修的消防审批程序

IV. 业主在日常物业管理中主要关注的问题

1.小区物业所采取的管理手段;

2.物业管理处工作人员质素、服务态度及专业知识水平;

3.物业管理处财务部高透明度的运作;

4.物业管理处所提供的增值服务及服务承诺是否达标

5.物业管理处所提供的服务质量及关注力度;

6.小区内保安及防盗的监控力度;

7.对设备、设施的检查、维修、保养制度;社区文化的实行情况

《万科重点关注的141个客户关注点》分享完毕,希望大家也在项目开发过程中多关注这些关键点,尤其是交房前,多进行演练,让我们在逆势中取得更好的业绩。谢谢您的阅读为了让更多人受益,请分享给更多的同行。



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