苏州电线价格联盟

《与法同行》2017年第41期(总第138期)节目回放(茂名市房管局)

茂名普法2020-04-08 18:13:37
导读

2017年11月27日星期一上午11:00-11:30,市房管局房管科负责人柯昕、市场科负责人蔡木清在茂名市广播电视台FM106.1广播频率《与法同行》直播节目中,就市区保障性住房申请、分配及购买房产时需要注意的问题作了专业讲解。


(温馨提示:请在WiFi环境下收听节目回放)



1

说到房管局,可能很多人还不太了解房管局是做什么工作的,都认为所有与房子有关的事情都是找房管局的。在这请介绍一下!



我们先来认识一下房管局。首先、房管局是做什么的,履行怎样的职能?根据茂名市机构编制委员会《印发茂名市房产管理局机构编制方案的通知》(茂机编【2014】25号),茂名市房产管理局主要负责以下几大项工作:一是市区房产交易、房屋产权登记和房产档案管理等工作,二是保障性住房的建设和分配工作、市区直管公房的管理工作,三是房屋租赁管理工作、物业服务行业的监督管理工作,四是房屋安全鉴定、房屋测绘、白蚁防治和住宅维修资金的归集管理等工作。由于市房管局的下属单位房屋产权登记所和市房产档案馆成建制划转至市国土局,房屋产权登记和房产档案管理职能也随之划转,因此,市房管局现在不承担上述两项职能。


需要特别指出的是市房管局的隶属关系和管理区域,市房管局为市住建局管理的事业单位,只负责我市中心城区的房管工作,工作业务不延伸到县级。高州、化州、信宜、电白的房管有关业务,群众需要去具体归属地的房管部门办理,市房管局不能统一代办。




2

听完解释,大家应该都对房管局的职责、有所了解。那我们回到主题,目前我市房地产进入高速发展阶段,而保障性住房作为政府民生工程,解决了市区部分低收入家庭的住房问题。说到保障性住房,保障房主要包括什么类型的房屋?它和一般大家说的廉租房有什么区别?请介绍一下。



保障房的全称是保障性住房。是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。实际上保障性住房包括了几种类型的房产,主要有公共租赁住房、经济适用住房(也叫安居房)、政府限价房等等。目前,在我市市区范围内的保障性住房,主要是指政府投资建设的公共租赁住房。

    

主持人刚才提到了一个名词—廉租房,其实,这是一种旧的叫法。在2013年以前,我们国家是有廉租住房和公共租赁住房两种保障性住房的。不过,住房城乡建设部在2013年发文,要求从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行。并轨后统称为公共租赁住房。所以说,现在我们所说的公共租赁住房,简称公租房,实际上是包含原来的廉租房和公租房两部分房屋的。




3

那么公租房主要的定义是什么呢,可否简单介绍一下。



公租房,实际包含廉租房和公租房两部分房屋的。都简单的介绍一下吧。在《城镇廉租住房管理办法》中规定:"城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。"低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。


而公租房指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买商品房的中低收入家庭的住房困难。2010年颁布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》也有相关规定:"公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。


可以看出,廉租房的初衷是为了解决最低收入住房困难家庭的住房问题的,而公租房是为了解决中低收入住房困难家庭住房问题的。从最新的定义上来看,公租房主要是解决中低收入住房困难家庭的居住问题的房屋,采用了只租不买的形式进行保障。随着保障范围的逐步扩大,下一步,还准备将保障范围扩大到新就业人员和外来务工人员。




4

原来如此,那么,具体到我市,符合什么条件才能入住公租房的标准呢?需要怎样的流程才能申请呢?可不可以请你介绍一下。



首先,要入住公租房,首先要符合申请条件,申请成功后才能进入轮候范围,再经过电脑摇号才能入住。其次,由于我市人均收入在逐年提高,为了适应收入的变化,我们每年都需要重新拟定年度申请标准。


这里,我将2017年的申请标准介绍一下:

一、申请人及共同申请人均具有市直常住户口,年满18周岁且具有完全民事行为能力,共同申请人之间有法定的赡养、抚养或扶养关系并共同生活;

二、家庭人均年收入低于上年度所在区城镇居民人均可支配收入的70%(家庭人均收入低于1545元/月);

三、家庭现住房建筑面积(合计)人均少于13平方米;

四、申请时没有享受其他住房保障政策。


申请人通过填写申请表,首先由所在居委会初步审核其资格,然后经过街道办、区民政局审核后,交房管保障部门汇总。然后我们还需要进行相关的调查,还需要在茂名日报和网站上公示名单,公示无异议了,才能确认进入轮候范围。在《广东省城镇住房保障办法》中规定住房保障主管部门和实施机构可以通过入户调查、邻里访问、信函索证、信息查证等方式,对申请人及其家庭成员的收入、车辆、存款、有价证券等有关财产情况进行调查核实。公安、银行、证券、国土、房管、税务、工商等部门根据各自职责,依法向住房保障主管部门和实施机构出具申请人有关财产证明。所以说,申请公租房需要查验的环节还是比较多的。




5

看来手续还是挺多的。那么,租了公租房是不是就一直能住下去了。还是说住一定的时间就要搬出来呢?



如果申请人定期年审,并且申请人和他家庭成员的户籍、收入、财产和住房没有发生大的变化,导致不再符合保障条件的话,是可以每年和管理部门签订新的租住合同继续租住的。一旦被我们发现申请的上述条件发生了变化,我们将作清退处理。当然了,在轮候期间,申请人家庭成员及其户籍、收入、财产和住房等情况发生变动的,申请人也应当主动向住房保障实施机构申报。


另外,保障房应当自住,不得转让、出租、闲置、出借、抵押。 这是最基本的要求,在《广东省城镇住房保障办法》中,对有下列情况发生的,也应当解除合同并收回保障房:

(一)无正当理由连续6个月以上未在保障房内居住的;

(二)无正当理由连续2个月或者累计6个月以上未缴纳租金的;

(三)擅自互换、出借、转租、抵押保障房的;

(四)将保障房用于经营性用途或者改变使用功能的;

(五)因故意或者重大过失,造成租赁的保障房严重毁损的;

(六)存款、股票基金等资产价值超过规定数额或者经审核不再符合保障条件的;

(七)法律、法规规定或者合同约定的其他违法、违约情形。


事实上,每年因不符合保障条件而清退的申请人还是比较多的,近两年平均清退家庭户数都在三百户左右。 


在这里还要指出的是,公租房是不存在继承问题的,在工作中我们会遇到这种情况,申请人的亲属向我们反映,申请人已经离开本市或者是申请人已经亡故,要求将其所租住的房屋变更到亲属的名下。如果申请变更的不是共同申请人的话,是不允许这样做的。这种情况是需要将公租房回收重新进行配租的。




6

我们市区的公租房是毛坯房还是已经装修了的房屋啊?一般有多大面积呢?



我们市辖区的公租房有楼梯房和电梯房两种。早期建设的廉租房主要为中高层楼梯房,建筑面积在50平方米左右,户型基本是两房一厅。近期完工的主要是高层的电梯房,建筑面积在30-60平方米,户型有单间和两房一厅两种。

目前,市辖区的公租房一般是简装房。一般交房标准为:

1.水、电、气表安装到户;   

2.统一安装入户门;   

3.客厅及卧室地面铺瓷砖,墙面、天棚刷乳胶漆。厨房、卫生间地面、墙面铺瓷砖、墙砖;

4.卫生间安装灯、蹲便器、洗脸盆,厨房安装灯、橱柜。

承租人只需自己配上家具、电器等即可直接入住。




7

说了这么多,保障房的基本情况相信大家已经有了一定的了解了,最后,还请你简单介绍一下,申请公租房的时候需要注意什么呢?



首先,要留意我们每年公示的申请标准和申请时间,因为每年的标准都根据实际房源和政策变化进行调整,而且申请的时间也是有一定时限的,每年的申请时间基本上在6-9月份之中,请有需要的听众留意我们房管局网站的公示或者是茂名日报、街道办的公示。其次,一定要明确理解申请标准,如果您的相关条件已超出保障范围,就不要在花费您宝贵的时间来申请了。最后,申请时不要相信别有用心的人员的哄骗,不要相信花钱就可以住保障房的谎话。实际上,我们现在每年公租房的分配都是由公证部门公证,通过电脑摇号或者住户抽签确认的。一定要记住,公租房的申请过程是不需要有任何的花费的。




8

通过上面的介绍,我相信大家和我一样,对市区保障性住房有了更清楚、更深刻的了解。近年来,我市楼市十分火爆,房产交易是民生大事,是涉及到产权变更和大额资金来往的买卖。市民在购买房屋时,需要注意哪些方面,避免不必要的损失呢?请介绍一下。



房产交易分新房交易和二手房交易:

一、购买新建商品房要注意以下方面

1、应当查明五证是否齐全。

“五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体,证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件,开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后可以拿到房屋的产权证书。“五证”包括:国土局的“中华人民共和国国有土地使用证”;城市规划局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”;城市规划局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”;住建局的“建设工程施工许可证”;住建局的“商品房预售许可证”。


2、交房时间及违约责任应当明确具体。

针对这一条款,商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任”这样的表述。这项约定条款是否合理,其附带注解是否明确,购房消费者一般难以理解和判断。根据《中华人民共和国民法通则》第153条规定:“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如:地震、水灾、战争等。”在房产交易中,有的开发商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解:“人力不可抗据的自然灾害和其他事故,以及销售方所不能控制的其他原因交房延期的,销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方对自己的免责范围扩大,是违背法律原则的。开发商不能把自身的过错,如:对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力,同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时,应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。


3、违约责任应该在平等基础上明确具体。

在签订商品房预售合同中,有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款,而千方百计避开卖方违约责任的约定;或虽约定了买卖双方的违约责任,但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平、不对等的,对购房者极为不利。因此,在与卖方签订商品房预售合同时,买方应要求在合同中明确卖方的违约责任,并争取双方违约责任的公平和对等。


4、不计入商品房建筑面积的项目。

(1)层高在2.2米以下的房屋和室内净高2.05米以下的地下室、半地下室;

(2)房屋之间无上盖的架空通道、无柱雨篷、骑楼、过街楼的用于做街巷通行的部分;

(3)突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、挑檐、半圆柱、垛、勒脚、台阶等;

(4)建筑物内的操作平台、上料平台和利用建筑物的空间安置的箱、罐等平台;

(5)房屋的挑台、天台、天台上的游泳池等;

(6)其它构筑物,如独立的烟囱、烟道、蓄水池、水塔等。



5、购买手续不全的商品房的隐患。

(1)取得权属证书的期限无法确定;

(2)为取得权属证书,需要支付额外费用,如需补交土地出让金;

(3)只能取得使用权,不能取得权属证书,不能上市交易;

(4)可能被政府以违法建筑强制拆除。


6、购房合同签订后,因价格变化原因可以反悔吗?

商品房也是一种商品,买卖双方签署合同后,若没有约定和法定的退房理由,任何一方违反合同约定,均需向守约方承担违约责任。


7、楼盘没有验收证明,业主该怎么办?

任何一个楼盘,在交付的时候,都将会进行验收,以对楼盘质量等各方面进行查验。若是没有获得竣工验收通过的房屋,以及不符合合同约定的房屋,业主有权拒收。开发商应当从约定的交房日起承担逾期交房的责任,并且使房屋达到验收标准。业主在交房的时候,一定要加以验证开放商的验收证明。


8、开发商延期交房,如何维权?

国家法律及其相关律法规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。逾期交房可根据规定先行催告,若还是不履行合同,可要求解除合同,退还首付款、定金并要求开发商按合同约定承担违约责任。


9、小区内违章搭盖,业主如何解决?

违章搭盖属于城管执法范围,对于小区内业主自行搭建的违规建筑。物业只能劝阻,并不能采取强制行动。建议向城管投诉,并且要求城管出具书面答复。如果是开发商的违章建筑,还有一个规划不符的整改程序。然后向城管投诉,并且要求城管出具书面答复。只有这样,才能保证自己的权益不会受到损害。





为了增强全民法治观念,推进依法治市,茂名市司法局、茂名市普法办及相关部门与茂名市广播电视台联合主办广播直播节目《与法同行》。节目逢周一上午11:00—11:30在茂名市广播电视台FM106.1兆赫播出,邀请全市各执法部门就相关法律法规作专业讲解,接受广大人民群众的咨询和建议。听众朋友可以登录新浪微博@茂名市广播电视台FM1061或添加QQ3184890159、关注微信公众号 MMRT_FM1061或“茂名普法”与我们沟通交流,欢迎大家收听和参与节目!