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当美国人的房东,你准备好了吗?这些要点请记牢!

外居乐2018-02-14 20:46:50
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同样是做房东,美国和中国的投资回报率有什么区别?小乐算过一笔账,假定租金和房价上涨每年都是5%,以此对比结果。


  • 在中国,一套两居室或三居室的房子,月租为5000元。房价400万,首付20%,利率为6%,不用交房产税。结果显示:16年后,买房子开始转亏为盈。

  • 在美国,同样一套房子,月租为2000美元。房价40万,首付20%,利率为3.5%,每年交1.5%房产税。结果显示:3年后,买房子开始转亏为盈。


不难看出,美国的房价非常合理,只要正常工作,通常熬个3-5年,连超市收银员都能买得起房子。可是,尽管如此,仍有超过1/3的美国人乐意租房过日子,为什么??



首先,美国人对于“买房安家”的执念并不深,他们会因为换工作、结婚、生孩子而搬家;其次,租房不用交房产税,没有房屋维护和修理的费用,相对轻松简单;第三,对美国公民来说,租房和买房能享受同样的学区待遇……至此,相信你已经理解了美国人租房生活的理念,虽然从投资角度来说,美国人对几乎降至冰点的贷款利率视若无睹,白白错失了赚钱的机会,的确有些可惜。


但凡事都有两面性,美国人这一随性自由的生活心态,恰恰构成了稳定的需求市场,对中国人而言,这就是海外置业投资的坚强后盾,做美国人房东的契机!



根据调查的数据显示,我们可以发现在全美主要的35个市场中,有25个地区的租房市场利润都超过其固定成本,这说明房东们是有利可图的。


买了美国房产后,自己管理房屋,感觉挺不容易的,尤其是想要获得好的投资回报,还真得勤动脑多费心才行。那么,要怎样才能当好美国房东呢?


 随时了解租金的动态行情 



租金太高,无人来租,房屋空置率就高,这样你会损失金钱。租金太低,想来租的人虽然多,但你仍然损失了金钱。所以,了解房屋租金的市场行情是当包租婆的首要任务。您可以在外居乐官网收集房源信息,了解租金的实时行情,掌握投资房的地点、新旧、布局、面积和租金水平。



 认真筛选租客 




在美国,房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况(比如残疾)、家庭状况(比如小孩多)等原因拒绝出租,这些都是违法行为,如果出租广告中出现这些字眼,你很可能就会当上被告。但是你可以拒绝租客带宠物,也可以拒绝信用不好或你认为收入不稳定的租客。出租房子之前,房东都要对租客作一个小小的背景调查,也就是让租客填一份租房申请表,上面有一堆问题要他回答,比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等,而且他必须向你提供社会安全号 (Social Security Number),通过这个号码,你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差,那就说明他成为你租客后不付房租的可能性比较大。


当然,信用分数也不一定就可靠。租房的人,大多都是经济条件不太好的,信用分数不会高。美国这几年经济不好,很多人的房子都被银行收了回去,信用也失去了。



 出租合同一定要约定清楚 




当决定出租之后,双方要签订一份出租合同,将来发生争议,依白纸黑字所写为准。在美国,水、电、气这些公用设施费用,叫做 Utility,租金内是否包括 Utility,是否包括垃圾费和剪草费,是否准许带宠物入内,入住的成人有几位以及姓名等等,都必须要在合同中写明的。有些老式公寓楼,由于电表、水表没有单独设置,租金通常都包括 Utility,就跟宾馆一样。较新的公寓楼,电表、水表已经单独设置,租金则不包括 Utility。投资独立房的好处是,Utility、垃圾费、剪草基本上都是租客自付,甚至室内部分设施的维修费用(比如冰箱、洗衣机),也可以约定是租客的责任。


租期的长短也是需要商议的,通常租期越短,房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高,空置率也会高一些,所以房东都希望租期越长越好,我们的投资房都要求至少一年的租期。租约满了之后,如果房客继续留住,经房东同意后可以不再签合同,依然适用以前的合 同,但合同的性质就由从前的 Yearly-to-yearly 变成了 Monthly-to-monthly,两者的不同之处是,前者不能在租期内随意变更或解除合同,而后者只要提前30天通知对方,房东和租客都可以中止合同。


合同还有一个重要内容就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。比如我们就在出租合同中约定,每个月的第1天是收租日,逾期3天(也就是第4天开始)就要收取延期支付费(公寓是25美元,独立屋50美元),逾期7天,房东就可以选择中止合同,要求租客搬离,或者选择租期内的全部租金到期,要求租客即时支付全部租金。


另一个需要注意的问题是房屋押金,美国叫 Damage Deposit,数量跟国内一样,差不多就是一个月的租金或者略低于一个月的租金。如果租客带有宠物,你可以收取宠物费 (Pet fee),这个费用跟押金不一样,通常是不予返还的。宠物费如果是一次性收取的,一般是1只宠物200-300美元,如果按月收取,一般是1只宠物20-30美元。


租客在签订出租合同入住后,房东还需要注意查看 Utility 的名字是否已经及时更换到租客的名下,你可以打电话询问 Utility 公司,如果还没有,你得尽快催促租客办理,否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。



 维护并及时修理损坏设施 




房屋是房东的财产,所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定,按照美国的法律,房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。对老美而言,空调、暖气和热水器是不能有故障的,这些坏了一定是由房东负责维修,如果不及时修理,租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。


现在碰到一些小问题,我们都尽量学会自己维修,比如纱窗坏了,去 Lowe's 花五美元就买回一大块,自己也能弄上去。比较专业的问题,比如空调或热水器不工作了,就只能请专业公司。美国的人工费很高,专业公司仅上门检查一下,也要收取70-80美元,所以,你得注意收集不同公司的服务质量和收费信息,以便选择一家服务最好收费最低的。


在美国,房屋的保养维修费用确实是一笔不小的开支,比如屋顶,每隔15-20年就要更换一次,寿命最长的屋顶也只有30年,而一个1200英尺的独立房,换一次屋顶至少就要3000美元。由于房子都是木制结构,每年你还需要注意防白蚁、防霉,否则,损坏了房屋结构,损失就大了。


种树也很有讲究,有些树的根太大太粗,你不能把它种得离房屋太近,否则,日久天长,它会破坏你的下水管道,树枝断了也会砸坏你的屋顶,危及人身安全。所以呢,一旦发现这种风险,你就要请人来修剪树枝或者干脆砍掉整棵树,这些都得花钱。



 遇到老赖必须尽快上法庭 




美国一样有老赖,对付他们的办法只有一个,上法庭。好在这种官司的程序比较简单, 一般人不请律师也能对付。如果租客拒不执行判决的话,房东可以叫来警察赶他走,但不要自己去赶他,因为这些老赖,都是社会的渣滓,说不定有过贩毒或其他犯罪纪录,也可能有枪,不要去惹怒他们,否则吃亏的是自己。


在美国买房后出租能获得一笔不错的收入。美国政府允许海外投资者出租自己所购买的房产,从中获得收益。美国的租金回报率大约在7-9%之间,而净利润差不多是6%,可谓是一笔稳定的投资回报。了解了美国房屋出租管理,是不是觉得包租更让人省心呢?



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